こんにちは、穴澤です。
今日は居抜き物件のリスクについて書いてみます。
僕達は京都で店舗を専門に
物件探しからデザイン・内装工事まで
ワンストップでお店作りをサポートする企業です。
日々、新しく市場に生まれる空き物件をチェックし
開業を目指すお客様に情報をお送りし、
気に入って頂ければ、そのイメージを形にします。
そんな日々チェックする物件の中で
人気なもののひとつが「居抜」物件です。
中には居抜物件に絞ってお探しの
お客様もおられるほどですが、その理由は
形ができている為に、安く開業できるからです。
では、そんな居抜物件ですが、
本当に、そんな良いところだけなのでしょうか。
実は、居抜き物件にもいくつかのリスクがあります。
確かに形になっている為、イメージがしやすく
内装工事にかけるコストを抑えられるという魅力はあります。
そんな魅力があるからこそ、こういったリスクについては
必ず知っておいて頂きたいですし、むしろ
このリスクに対するリスクヘッジをきちんと講じる事が出来れば
ほんとうに良い物件としてスタートできると思います。
では、そんなリスクですが、大きく3つあります。
まず1つめは、「退店理由」です。
形が残っているという事は、以前お店だったという事です。
その為、。そのお店が閉店された理由がリスクになる可能性があります。
例えば、お客さんが来なかったという事も考えられますので
そのままの形で利用できたとしても、お客さんが来なかった店だとしたら
結果、お客さんが来る可能性は非常に低くなりますよね。
また、評判が悪かったりすると、その評判を受け継ぐ事
にもなりますから、しっかりとしたリサーチが必要です。
以前に店がどうのような状態だったか、しっかりと知る必要があります。
次に、2つめは「機能性」です。これは結構やってから、
営業をスタートしてから、わかるという話を聞きます。
例えば、厨房のレイアウトです。
いろいろなお客様とお店作りをしてきましたが、
結構みなさんレイアウトについての考え方がばらばらです。
という事は居抜きのままの厨房レイアウトって
実はかなり使いにくい可能性だという事なんです。
例えば、厨房器具も高さ800でそろえているケースもあれば
850にされているケースもありますから、
たった50mmの違いでも、使っている方にとっては
少しずつ負担がたまっていく要素になります。
こう考えると、キレイに揃っている設備にもリスクが潜んでいます。
キレイにならんでいるテーブルや席の関係
これにも、きっとリスクが潜んでいるに違いないでしょう。
しっかりと、自分に合っているかどうか確認する事が非常に大切です。
最後のリスクは、「老朽化」です。やはり居抜きという事は
中古品になりますから、何においても老朽化がリスクになります。
安くオープンできたけど、その後に何度も修理やメンテナンスを
繰り返していれば、意味がありません。
むしろ、キャッシュフローを圧迫する原因となり、経営状況も
圧迫される危険性が大きくあると考えます。
空調が急に動かなくなったり、水洗からぽたぽた水漏れ
なんだか営業時に漏電が多い等、他にも考えられます。
きっちりとした対応をするのは難しいかもしれませんが
中古でスタートするという事にリスクをしっかりと
頭に入れた上でスタートしないと、いざという時に
どうしようもないという事だけは、避けなければいけません。
このように、一口に「居抜」と言ってしまうと、良さそうな物件でも
ひっそりと大きなリスクが潜んでいます。
決して、居抜きは辞めた方が良いと言ってるわけではありませんが
こういったリスクとしっかり向き合った上で物件を決める事が
非常に大切だという事を知っておいて頂けると幸いです。
そして、これらの3つのリスクに共通する解決方法があります。
それが、しっかりと調べるという事です。
時間と労力はかかりますが、あとから苦労する事に比べると軽いものです。
しっかり調べる事で、その物件が非常に素晴らしい
状態である事はまちがいありませんから、
是非、こういった調べるという事を怠らないようにしてください。
あなたの、物件探しの一助になれば、うれしい限りです。
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