開業スケジュールで大切な瞬間とは？
事業計画書と物件探しの関係。
お店の開業準備で大切な事はたくさんあるのですが、
中でも、それらのスケジュールを抑え、
さらに計画通りに進めるという事が大切と考えています。
こちらは、開業までのスケジュールです。
左から右へと時間が流れています。
はじめに事業として「やりたいコト」を考える
「事業計画書の作成」からはじまります。
以外と事業計画書を作成せずに
物件探しを行う方がおられるのですが
計画の甘さから物件探しに苦労されます。
どのような方をターゲットにしているか
客席数×客単価＝売上という
おさえておきたい数字を抑えていない等
不明な為に物件の決断に
臆病になってしまうという訳です。
この物件で決めるという瞬間。
ただでさえ、物件の数が少ない京都では
需要と供給の兼ね合いで良い物件は
取り合いになってしまうという状況です。
そんな、競争が激しい中では
これかもしれない！といった物件に出会った時に
決断を迫られる事になります。
立会の不動産会社の方の多くは
このような開業スケジュールを理解している
方も、そんなに多くはありません。
ですので、競争が激しい物件事情だけに踊らされ
今日申し込まないと、次はないといった
決断を急かすアドバイスを行う方もおられます。
その中で、この物件で決めると
壇上の思いで決断しなければいけない瞬間が
必ずあるという事を知ってほしいと思います。
物件を決める為にオサエテおきたい7つのコト。
そこで、そんな状況で慌てない為に
是非、おさえて頂きたい事を
7つのカテゴリーに分けて説明したいと思います。
条件の確認。
家賃や敷金・礼金と言った初期費用です。
あたり前の事かもしれませんが、重要です。
計画通りであれば、問題ありませんが
万が一そうではない場合がポイントです。
事業計画で考えていた条件との
違いについて確認するという事が大切です。
例えば、席数がとれないとわかれば
客単価を上乗せできそうな環境かどうか等の
確認が必要になります。
現地の雰囲気だけでは、大切なお店を
決断するなんて事は難しいという訳です。
ロケーションの確認。
ロケーションとは、その場所の状況です。
アクセスや通行量はどうか？
近隣施設の状況も気になります。
低価格の定食を学生さんに！
なんて計画にしているなら
近場に学校があると、抜群ですよね。
また、近隣ライバルなんかも要確認です。
低価格って言ってるのに
実は近くにもっと安い店があるなんて事は
調べておけば避けられる内容です。
前店舗の撤退理由の確認。
前の店が撤退された理由、知っておきたいですよね。
経営不振で撤退されたのか、それとも業務拡大で移転されたのか
居抜き店舗であれば非常に気になります。
それとも、もしかしたら経営上の判断ではなく
近隣の住人とのトラブルが原因というケースも
あるかもしれませんので、要確認ですね。
業種の確認。
あなたがその物件で何をしようとしているか
もちろん、家主さんに伝える必要があります。
ほっといても、伝わるんだから大丈夫
なんて、油断してはいけません。
例えば、美容室をやりますって言っても
実は夜のお姉ちゃん向けの店だから
深夜も営業したいなんてケースもあります。
実際、そこまで伝えていなくて
家主さんとトラブルになったというケースもあります。
業種を確認、これも大切なコトです。
改装工事の確認。
物件取得にかかる確認事項でも
非常にウエイトが高いのが、この改装工事です。
やっぱりお金もかかりますし
どんなお店になるかという事ですから大切です。
ところで確認するのは当然なのですが、
確認する準備が実はポイントです。
改装の内容を調べるには結構時間がかかります。
この物件がいいかもしれないというタイミングで
はじめて改装業者を探していたら
すぐに時間がたってしまいます。
だから、おすすめテクニックとしては
先に改装業者を複数社あたっておくという方法です。
これによって、少しでも早く調査に入る事で
余裕を持って調査する事ができますので
是非、参考にしてみてください。
共用部の工事範囲の確認。
共用部の工事範囲ってどこまでしてよいか。
出来る事なら家主さんにとっては、
あまりしてほしくないでしょう。
但し、看板だったり、共用廊下だったり
内容によっては大きな集客に
影響があるケースもあります。
物件の契約が終わってしまうと
こういった交渉もしずらくなります。
事前に、ここに看板を出したい
アプローチの雰囲気も作りたいと
希望を伝えるのが大切です。
什器備品の確認。
さいごの仕上げは、細かなところです。
お皿だったり、販促関係だったり
什器備品も細かく計算しましょう。
ある飲食店で開業された方にお聞きしたところ
実際に計画の時よりも200万程かかってしまった
といった開業体験をお聞きした事があります。
結構大きいってどころじゃないですよね。
事業計画書の収支計画にあたりますが
この物件で開業する為に必要なモノの
最終的な確認という感じです。
事業計画書の最終チェックという感じでしょうか。
店舗の改装イメージやレイアウトもある状況です。
やりたい内容も決まり、最後の決断です。
実際に物件を決めるというタイミングになると
こんな詳細まで進んだ方がよいという訳です。
物件をいざ決めるにあたって。
大切なのは、仮押さえ交渉。
これで、7つのオサエテおきたいコトを覚えて頂いたと思いますが
実際これらを、どの程度の時間で確認できるかという事が
この物件を決める最大のポイントになります。
そこで、必ずやってほしいのが仮押さえ交渉です。
仮押さえとは、他の方が手をあげれないように
7つのコトを確認する間、待ってくださいという交渉です。
7つのコトを確認する為には、まあ時間がかかります。
もちろんその為に準備をするわけですが、
一刻も早く決断を出さなければいけません。
冒頭でも言いましたが、物件はハイエナ状態であり
多数の人が狙っている状況、、、
家主さんは、正直あなたじゃなくてもと、、、
考えておられるケースもあるから深刻です。
そこで、仮押さえの交渉を行い、長ければ1月
短ければ1週間、場合によって仮押さえ不可もありますし
手付金といって費用を支払って抑えるという方法を
提示される場合もあったりします。
まとめると2つのコトが重要。
長々と書いてきましたが、重要な事は二つ。
それは、まずは物件を決めるにあたって
オサエテおくべきポイントを整理して
それを物件が出会ってからの短期間で
まとめる事ができる準備をしておくという事。
そして、物件が出会ったら、そのまとめをする為の
時間をいかに作り出すかという事です。
しっかりと計画された開業計画を
しっかりと段階を経て開業まで進める。
これが、一番実践してほしいポイントだったりします。
多くの開業のお手伝いをさせて頂く中で
やはり準備をされている方と、そうではない方と
たくさんの結果を拝見させて頂きました。
その上で、私達なりに考えた物件探しの
ポイントとして書かせて頂きました。
もちろん、計画がない方でも
センスと感覚で上手くやられている方もおられます。
ですので、こうしないといけないとまでは
言い切る事はできませんが、
どちらにしても用意をした方が良いものですので
私見にはなりますが、参考にして頂けると幸いです。
また、このような開業についてのノウハウについて
弊社では月に一度セミナーも開催しております。
開業を目指されている方や、多少興味がある程度の方でも、
是非お気軽にご参加頂けると光栄です。
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